北京买房：理清思路，购房建议

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我现在的房子是单位集资房，按经适房管理的，贷款马上还完，能卖300多万。卖了想买一套大点的，能和儿子孙子一家三代人住的，请推荐。贷款能每个月还一万无压力。

现在是看了天通苑的大复式，纠结于是不是太便宜了就意味着不保值啊？有没有将来逆袭的可能？另外那种没有燃气的70年产权的算什么房？中介说是普通住宅，但同事们都说算公寓，能买吗？

A：

1、我不好推荐，自住为主的房子还是看自己的喜好吧。

2、天通苑的大复式，也不能说不保值，而是升值相对慢。这些经适房当年都是统一价2650一平，同时期北京均价3000多点儿。但现在是天通苑高的能5万，以中小户型为主，基本跟随北京的房价大盘。而这大复式的才2万左右，那就是略有落后了。

3、几乎没有逆袭的可能了。主要原因是天通苑的定位改变了，客户群也就变了。最早这里的定位是高质低价，主要客群为没享受过福利分房的体制内家庭 拆迁户，还有就是当年的中产家庭，所以才开发了这么多的大户型，也就是典型的改善型社区。

但后来2005年前后房价上涨，很多人买不起商品房又排不上经适房，所以拿天通苑的大户型说事儿，引发了很大的舆论。于是天通苑的定位就转变成了刚需社区，中小户型受追捧，大户型逐渐成了有钱人不爱买，普通家庭觉得没必要的产品，也就是客观上成为了“错配”产品。

尤其这些年流行大平层，带楼梯的更不受追捧了，价格也就上不去。所以以后价格走势最好的成绩也就是不再落后，逆袭的可能性几乎没有。

4、没燃气的70年产权，算环保住宅啊，当年就是这么宣传的。或者说理论上属于普通住宅，毕竟70年产权。但现实中一般属于商务公寓或商住公寓，办公的比较多，价格走势弱于普宅小区。

没什么不能买的，房子是用来住的，自己喜欢就买呗。只是考虑好居住体验，大多数家庭不太习惯办公多的环境。另外是考虑好这价格走势，也是几乎没有逆袭的可能，最好成绩是不再落后。

仅供参考。

二

您说“如果北京放宽落户和高考政策，那就有可能支持住学区房溢价”，请问能有什么政策？会实施吗？

1、政策太多了，随便想想就有的是。但会不会实施谁知道啊，我不敢说。

2、简单说吧，都甭说落户，就说允许非京孩子在北京上高中就属于利好，如果再允许非京籍在京参加高考就更是利好了。都不用允许他们报考北京的大学（包括部属），只要允许报考外地的就行，想得到北京教育资源的外地家长太多太多了。

当然这肯定有前提，至少得是拥有北京小学 初中学籍的，而且还得是一贯制，这样人数就能少多了。但这是我瞎猜，具体情况我不知道。

3、再比如其他区也按照朝阳区的政策，幼升小或小升初时，非京籍有房户子弟的顺位在京籍无房户之前。这也会刺激非京籍购买市区学区房，如果再是先单校再派位就吸引力更大了。

4、其他的比如放宽落户，每年多给点儿名额，增加几千就不少了。还有允许985硕士和211博士落户，工资税达到多少万的直接落户，或者社保达到多少的，办企业投资额纳税额就业人数等等也都可以调整。换句话说就是招揽有才或有钱的落户。

5、再或者说允许户口互换，就跟30多年前的政策似的，只要自愿调换就行，北京买房：理清思路，购房建议那指不定能来多少人呢。但这都是我临时瞎想的，别当真，我只是想说手段很多，是否能成真不知道。

6、另外多说一句，北京的教育资源真的非常牛。20年前是大部分成绩不如外地省市，但现在北京只要是牛小中上成绩的，到了外地牛小几乎能横扫，尤其是英语和奥数，北京的资源绝对遥遥领先。如果真的放宽，我要是外地家长都惦记着。

三

我是朝阳区家长，我看各个房产大V就没有推荐北工大附中的，真的很差吗？我概念里这里曾经是朝阳区四大支柱之一啊，一直前四名，现在这么落后吗？

1、工大附挺好的，也是老牌儿区重点了，无论怎么排名都谈不上差，只是朝阳这些年多出来几个网红校，所以就把日坛和工大附这种曾经的牛中给替换了。其实挺好的，成绩也很稳定。

2、另外北京楼市有个潜规则，或者说是现象也行。就是只有受到家长追捧，学区内房子涨除了溢价的，那才能算学区房，学校也才算头部校。这种现象主要出现在朝石丰三个区，海淀有一部分，东西城则几乎没有。

那以朝阳来说，目前有溢价的是80、朝外、帝景、嘉铭、陈本、陈分、人朝和清朝等学校。其他的像工大附和日坛等学校基本没有，也就都不算学区房。但这也是好事儿，如果买这些学校的房子还性价比高呢，也没有保值的风险。

3、总之工大附挺好的，在朝阳仍然是中上等，房子也都没溢价，居住和上学的性价比都相对高。

四

我是面临退休换房，没多少钱，所以只想买公寓了，不为升值只是自住，您有什么建议吗？目标亦庄附近，想今年入手。不过看这几个月的房价走势，公寓是不是也会下跌啊？要不然感觉70年的都跌了，50年的不跌没道理吧？您的看法呢

1、这是已经把房卖掉了是吧？那可以等等看，公寓的价格确实有可能下跌。但这跟70年普宅的价格走势关系不大，而是因为最近的出租行情不好，租金下降。而公寓的价格是和租金强相关的，所以也有可能跌一些。

但这最好一直关注租赁市场，如果发现租金又上涨了，那公寓的价格很可能跟着涨回来。而且是下跌的周期慢，而上涨的速度快，一旦看出苗头最好抓紧时间。

2、另外既然是自住那就不用听别人的建议了，就看自己的喜好，有钱难买乐意。亦庄附近常规的建议就是林肯公园，很好的小区。

3、有一点小建议，老年人对公寓最好是先租一段时间试试，因为年轻人多，租户更换也频繁，环境有可能嘈杂。所以可以短租几个月，觉得能接受环境了再买。

五

成都房子2016年入手，高位横盘不赔不赚，价值300如果套现到手200w，想卖掉。北京房子2010年入手，朝阳朝青的现在价值600左右，升值400多万。如果两套都卖掉，请问入手顺义的北辰墅院是否合适，200多平，单价3万多，总价800-900多万吧。

1、2016年入手，高位横盘，那应该是赚了啊，否则怎么叫高位呢？

2、成都的我不知道，对外地不熟。但如果以朝青的普宅换别墅，从居住角度应该是合适的，只要自己喜欢就行。从投资角度一般，别墅的价格走势必定弱于普宅，无论哪种产品，包括独栋。

3、简单说吧，房子是用来住的，北京的别墅更是很好的体现了这点，很适合自住，但投资性相对较弱。无论什么板块和哪种产品，全北京除了产业区附近的几个，其他的全部跑输大盘。以后也不太可能逆转，毕竟不是主流产品，最好成绩是能不再落后大盘就算赢。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！