万元平米刷新全国单价地王，绿城中国跻身行业销售前三！江浙沪房企靠大本营打翻身仗

文丨秦佳丽

编辑丨李壮‍‍

长三角区域是滨江集团发展的“大本营”，也是绿城中国全国市场的重要支点城市。随着江浙沪楼市的快速升温，这两大房企获益匪浅，行业排名表现亮眼。

时隔8年，上海再次诞生国内单价最贵“地王”！8月7日，绿城中国以总价约48亿元夺得上海徐汇区斜土街道原小米总部地块，楼面价13.1万元/平方米，溢价率触及30%最高上限。绿城中国此次打破了2016年融信中国在上海拍出的最贵楼面地价纪录，成为上海涉宅地单价新“地王”，同时刷新全国涉宅地块最高单价纪录。

房地产行业座次重排历程中，绿城中国的销售规模也开始跻身行业前三。据近日中指研究院公布的2024年1—7月房企销售业绩排行榜，浙系龙头绿城中国跃过万科，以1475.2亿元的全口径销售额排名行业TOP3，较去年同期上升4个位次。

在今年上半年，浙系龙头绿城、滨江持续重仓长三角，两家房企的区域拿地总额为杭州土地出让金额贡献了四成。近期两家房企不断刷新杭州土拍纪录，绿城中国以59.19%的溢价率揽获临平区地块，创下杭州近5年土拍溢价率新高。

绿城、滨江销售排名提升明显受益于江浙沪楼市热度，今年5月份以来，全面松绑限购等政策刺激杭州楼市成交。有业内人士表示，目前敢拿地、能拿地的房企，普遍瞄准热门城市优质地块。后续市场大概率不会变得更差，在下一轮行业上升周期中，这类房企的地位能够进一步巩固。

销售升温催热杭州土拍

绿城、滨江接连刷新纪录

绿城中国此次以13.1万元/平方米的楼面地价摘得上海徐汇滨江原小米总部地块，几乎锁定“豪宅”基因。据了解，同为徐汇滨江板块的汇元玺项目入市销售均价13.1万元/平方米，香港置地启元项目入市销售均价17.8万元/平方米，目前两处项目均已售罄。

除了在上海刷新涉宅地块单价纪录，面对“地王”频出的杭州土拍市场，近期绿城中国、滨江集团正轮番控场（见表1、表2）。

7月30日，杭州主城区首宗“不限房价”白马湖宅地完成出让，最终绿城以总价27.16亿元竞得，溢价率39.57%。

7月23日，杭州第七批次土拍出让2宗地块，花落绿城中国、滨江集团。其中绿城&坤和联合体经历46轮报价，以59.19%的溢价率揽获临平区地块，创下2019年以来杭州土地成交溢价率新高。

6月28日杭州第六批次土拍供应2宗地块同样由绿城中国、滨江集团“分食”。期间两家房企分别斥资15.8亿元、12.5亿元竞得西兴、申花地块，成交楼面价分别为40105元/平方米、41716元/平方米，刷新杭州土拍市场恢复“价高者得”以来楼面价纪录。

作为浙江土著房企，绿城、滨江两家房企今年选择在大本营深耕。1~6月，杭州出让土地34宗，总共揽金590.9亿元。其中，滨江集团斥资约200.7亿元拿下8宗，绿城中国斥资约52亿元拿下4宗，两家房企拿地数量占杭州挂牌地块的三分之一，拿地金额更是占到杭州总成交金额的约42%。

期间两家房企同框高溢价夺地的现象时常发生，上半年杭州出让中8宗地块溢价率超过20%，涉及绿城与滨江所摘地块就有6宗。高溢价夺地背后，杭州今年供应地块呈现稀缺性，比如，绿城近期竞得的临平区地块所在的丰收湖板块，上次供地要追溯到3年前；白马湖宅地所在板块更是“断供”了10年之久。叠加“不限价”背景，房企获地可以做溢价更高的产品。

其实，绿城、滨江持续重仓大本营早有迹象，前期楼盘热销催生了补仓需求。受益于取消限购等政策利好，5月份以来杭州多个楼盘去化迅速，比如，绿城旗下宸岸印月项目首开141套房源，报名1818户，社保排序需118个月，成为杭州全面放开限购以来诞生的首个“拼社保”项目。

而将观察范围拓展至整个百强县密布的浙江区域，近期“日光盘”现象并不鲜见，曾限于一线城市的“豪宅”供不应求现象，正在当地县城涌现。比如，在浙江义乌，绿城中国5月份推出的凤起潮鸣合院首开2小时售罄，收金20亿元。该项目套均总价超过2000万元，88套房源吸引300多组家庭参与摇号，中签率仅为27%。

绿城中国跻身行业销售榜TOP3

排兵布阵剑指上海

从销售、拓储等行业排位看，今年绿城中国、滨江集团两家浙系房企明显逆势上扬。在楼市进入年内下半场之际，绿城中国超越万科，跻身行业销售榜单TOP3（见表3、表4）。

据近日中指研究院公布的2024年1—7月房企销售业绩排行榜，绿城中国实现全口径销售额1475.2亿元，销售额“险胜”万科近10亿元，排名行业第三，较去年同期上升4个位次。

公司拿地排名也一路靠前。据中指院榜单，今年1—7月，绿城中国权益拿地金额228亿元，排名行业第二，较去年同期上升3个位次。

滨江集团今年同样凸显出规模优势。今年1—7月，滨江集团以652.9亿元的销售额排名行业TOP8，并以180亿元的拿地金额排名行业TOP5，分别较去年同期上升2个位次、4个位次。从逆势上升的销售规模排位来看，滨江集团正越过龙湖集团，成为新晋“民营房企一哥”。

一直以来，绿城中国、滨江集团带有厚重的区域化色彩，迄今为止，杭州地区为滨江集团贡献了八成销售额，为绿城中国贡献的销售额也超过两成。据中指院榜单，今年上半年，滨江集团、绿城中国在杭州的全口径销售金额分别为491.3亿元、256.3亿元，蝉联杭州楼市冠、亚军地位。以此测算，目前两家房企仅在杭州区域便实现了84%、20%的销售额占比。

目前来看，重仓大本营令绿城中国和滨江集团业绩受益。今年5月份以来，全面松绑限购等政策叠加效应刺激杭州楼市快速升温，据贝壳研究院等机构数据，6月杭州（十区）二手房成交了8849套，较上年同期增长68.3%；新房成交量达9460套，成交套数超过二手房，同比增长6.4%。

杭州土地供应力度也为两家房企增加货值储备提供新契机。各地推地节奏整体放缓背景下，尽管今年杭州土地供应量有所回落，但就全国范围来看，上半年杭州市区涉宅用地土地出让金额达591亿元，位居全国第二，仅次于北京。

本刊了解到，绿城中国奉行“在核心城市寻找核心地块”投拓标准，近年来一边抢占“北上杭”投拓机会，一边抽离部分下沉市场（见表5、表6）。

企业数据显示，2023年绿城中国在一二线城市货值占比达到84%，北京、上海、杭州三个城市货值占比高达58%。今年上半年，除了在杭州占据头部市场份额，在热盘齐聚的上海，绿城中国以167.8亿元的区域销售额位居中指院上海房企销售榜TOP2，其中绿城外滩兰庭、绿城沁蘭园、绿城留香园3个上海区域项目实现了54.55亿元、42.9亿元、34.76亿元的销售额。

绿城中国从烟台、南通等部分下沉市场淡出。其中，2020年首进烟台的绿城一口气拿了两块地王，不过直到2023年底，其中一个项目去化率尚不足50%；在“上海北翼门户城市”南通，绿城目前仅1个主要在售项目。当昔日的增量型城市面临去库存压力，绿城开始缩减当地投资。

“杭州一哥”滨江集团对于区域破局则没有执念，不过，其省外拓展目标直指上海。在2023年底的恳谈会上，滨江集团明确，从企业安全角度考虑，集团开发比例基本要保证杭州占到60%，杭州外浙江省内30%，省外不超过10%，省外市场主要目标在上海。

财报显示，去年滨江集团在上海地区的收入为1673万元，同比增长506%，在滨江浙江省外区域中，收入和增速均位列第一。在今年5月举行的年度业绩说明会上，滨江集团方面披露上海投资进展，“滨江在上海有古北项目的大平层项目在售，大兴街项目正与合作方商量后续合作事宜，如果有合适的机会，会择机拿地”。

上海中原地产市场分析师卢文曦向本刊表示：“当万科等头部房企开始收缩拿地，绿城中国跻身行业TOP3其实正常。江浙区域政策和市场空间弹性比较大，尤其是杭州，作为强二线城市，楼市受政策提振效果明显。作为浙江本土房企，绿城、滨江等房企销售进账和资金回笼比较可观，在这样的背景下，企业有胆量和底气去持续深耕和布局。”

在卢文曦看来，当前绿城所处的行业排位有望持续巩固。据介绍：“政策托底下，市场大概率不会变得更差，而目前敢拿地、能拿地的房企，普遍瞄准热门城市优质地块，在下一轮行业上升周期中，这类房企地位能够进一步巩固。”

代建业务成冲击规模利器

绿城、滨江发力精准投资和更高毛利

在行业排名上升背后，绿城与滨江重视货值变现。引入中交集团入主这几年，绿城中国规模化明显提速，彼时绿城中国如期完成“三年业绩计划”，集团总合同销售额从2019年的2018亿元攀升至2021年的3509亿元，达到近年销售高点。

近两年来，绿城中国的年度总合同销售额维系在3000亿元阵营，公司周转速度也在加快。企业数据显示，2023年绿城新获取38个项目，有26个新项目当年实现开盘，占比达到68%。该年新拓1425亿元货值中，39%的货值在当年实现了销售转化，达到549亿元，对比2022年，这个数字是501亿元。

滨江集团的货值转换速度不遑多让。6月中旬，杭州滨江翡翠嘉运府售楼处人头攒动，在半个月内实现首开售罄，合计卖出132套房源，前期吸引1400组客户登记，触发社保排序——该项目原身为滨江集团于今年2月份才拿得的城东安琪儿地块，经过44轮报价以24.44%的溢价率竞得。

另据本刊了解，绿城中国座次抬升背后，发力代建业务或是维系销售规模的捷径。根据绿城中国发布的今年1—6月未经审核经营数据，今年上半年，集团总合同销售金额约1265亿元，其中代建项目合同销售金额411亿元，较去年同期增长14.17%。以此测算，绿城中国代建项目为其总合同销售额贡献业绩占比约三成。

不止绿城中国奉行“轻重协同”，滨江集团也自2023年以来重启代建。据滨江集团今年5月发布公告，公司已取得宁波余姚凤山街道代建项目，项目代建管理和代销服务费合计1.08亿元。公司同时积极参与省内各类政府代建项目的投标，今年会有序推进代建业务。

不过，相比规模增长，近年两家房企其实更多追求指向更精准的投资，以及更可靠的毛利。

在今年5月份举行的业绩发布会上，滨江集团明确，“主动卧倒，匍匐前进是公司今年的发展战略”。谨慎布局策略下，今年滨江集团业绩不降反升，一季度实现了营收、利润双增。其间滨江集团营业收入137.01亿元，同比增长35.85%；归母净利润6.6亿元，同比增长17.84%。另据集团官微数据，万元平米刷新全国单价地王，绿城中国跻身行业销售前三！江浙沪房企靠大本营打翻身仗2024年上半年，滨江集团权益有息负债从2023年的360亿元下降至344亿元，综合贷款利率从2023年的4.2%下降至3.7%。

绿城中国2023年实现营业收入1319.47亿元，同比增长2.96%；实现净利润31.18亿元，同比增长13.12%。不过，期间绿城中国的销售毛利率同比下滑4个百分点至13%。

面对毛利率承压，绿城中国开始向少数股东要利润。在今年3月份举行的业绩发布会上，绿城中国管理层强调拿地权益比重，即提升权益占比规模，减少财报中“关键少数”的影响。这在2023年已经有所体现。财报显示，2023年绿城中国的少数股东权益高达778.05亿元，占比为68.28%；不过少数股东分走的利润有所减少，期间少数股东损益为35.6亿元，同比减少42%。集团管理层明确，通过增加权益来提升利润，是未来改革的核心方向和目标。

在市场去化整体承压背景下，绿城中国也是今年为数不多披露销售目标的房企。今年上半年举行的年度业绩发布会上，绿城中国表示今年更加看重权益销售，争取与2023年（1276亿元权益销售额）持平；拿地货值方面，今年大概会在1000亿元左右。

按照绿城中国1—6月份实现的393亿元全口径新增货值，以及608亿元权益销售额，今年上半年绿城完成了约四成货值储备目标以及近五成的销售目标，公司下半年是否后劲有力，还需留待时间验证。

（文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）