环京正在“鹤岗化”

今年的北京楼市真的大不一样了。

以往预算200-300万，除了远郊老破小，在北京基本没啥选择，

但是现在，这个预算可以在城区上车临铁房了，而且北京首套首付最低20%落地，也就意味着手握30-50万首付，就可以上车一套200万左右的低总价房子。

这种事放2018年，即便当时共产房限竞房遍地，也不敢想象。

不过更炸裂的还在后头！

6月媒体疯传，#张家口6万买两室一厅#。

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虽然之后很快挖出该房源有产权问题，所以折价，但是大中介显示，该小区，总价10万元左右的房源还有数十套。

这里距离北京仅仅100公里左右。

“鹤岗化”居然还能有和北京沾上边的时候，2024年确实太魔幻了，

环京6万一套房的消息我还没消化，近日，又看到有经济学大佬，财经评论员分析

北京片区房价惊现“鹤岗化”。

No.1北京哪里“鹤岗化”了？

大佬给出了一套标准：

北、上、深是房价最高的城市，三个城市均价接近。如果一个片区出现大量均价低于1万元/每平方的二手住宅，可以认为“鹤岗化”开始了；如果均价低于8000元，则就比较典型了。

延庆的低价房源中惊现均价5400元的70年产权住宅。

所以延庆的楼市，有“开始鹤岗化”的趋势。

密云虽然距离中心城区比延庆近，全区住房均价更高一些，但部分片区鹤岗化的趋势反而更典型一些。

之后列举密云的部分低价二手房，单价低于8000点不算很稀缺，至于单价低于1万元的就更常见了。

所以，密云也是“开始鹤岗化”的城区。

那么，北京延庆、密云真的已经“鹤岗化”了吗？

为什么有的地方会“鹤岗化”？

No.2当心“鹤岗化”BUFF叠满的地方

首先了解下“鹤岗化”是什么意思，

鹤岗，是中国地级市平均房价最低的地方，能源枯竭后，城市产业乏力，于是城市缺少活力、房价贬值，

之后，“鹤岗化”就成了专门形容同类城市的代名词。

最近，财经媒体“智谷趋势”做了一个统计，全国至少有95个城市，已经“鹤岗化”。

但是当“鹤岗化”用在一个城市的区域的时候，我觉得小题大做了。

理由很简单，北京16个区定位不同，不是所有区都要死磕GDP的，密云延庆在城市规划中的定位一直是生态涵养区，这些地方从来不是产业发展的标的。而且生态涵养、水源保护地，原本就人少，房价怎么可能坚挺。

而且北上深三个城市大小都不一样，都没分析距离、产业分布等情况，单纯因为房价一万以下就说人家“鹤岗化”，是不是太草率了。

不过大佬分析还是有警示作用的，虽然举例极端了点，但是北京，乃至环京，这一轮下滑明显的区域，你看看是不是精准踩中了以下三个坑。

当心“鹤岗化”BUFF叠满的地方：

BUFF1，楼市分化加剧，未来分化还将继续。

李嘉诚曾有一条关于房地产投资的名言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。

地段之所以重要，是因为它包含了很多内容。比如是否在城市中心，周边是否有优势产业、精英人群，是否有好的学位、交通、商业、医疗等配套等。

尤其北京这样的城市，即便在高速城镇化的时期，核心地段也没有发生变化。

从清代至今，北京最贵的一直西城和东城，外围和南城较低。虽然朝阳、海淀崛起了，东西城有点空心化，但没有改变二环内的优势地位。

这是因为权力中心没有变，城市的核心人文价值承载区没有变化。

或许有人会反驳：北京市委市政府都迁到通州了，怎么能说北京行政中心没有变？

这个很简单，要看最高行政中心，不能看二级行政中心。

北京属于拆除城墙（老城壁垒）比较早的大城市，中心城区可以不断升级，所以中心往往比较稳定，只是略微扩大而已。

大城市中心城区配套好的房子有长线价值，如果你买到差的片区，哪怕在一线城市，也只能接受鹤岗化的结局。

当然，分化也存在于房子品质本身，随着保障房市场建立，同样受众是刚需群体的低总价房源势必受到冲击。

当然，对于北京，这个过程不会太快，不过在考虑这部分房子的朋友一定心中有数，别抱太大期望，做好需求评估和预期管理。

BUFF2产业结构很重要

产业的背后就是人，是一个个鲜活的有效需求。

所以但凡是个新房都会跟你聊聊产业，但有时候这个因素也会失效。

大家总会私下小声蛐蛐，“京津冀城市群正在一步步向「北京都市圈」收缩”。

跟南方一超多强比，京津冀确实一言难尽。

而根据国家发改委的定义，都市圈的范围一般以1小时通勤圈（大概50-100公里）为半径。明显辐射范围有小了。

另外，北京的产业结构又是三产绝对占主导——2023年北京第三产业占比高达85%，比长三角的上海足足高出10个百分点，而北京的工业增加值（6525.6亿元）在全国只能排到第11名，仅为上海的56%。

服务业的特质决定了北京无论人口、产业都更倾向于集中分布。

小声蛐蛐，难怪北京几次强力疏解外迁产业，但总体效果并不明显。

同时，由于北京周边的天津、河北产业结构偏重，产业实力太弱，无法与北京形成产业互补，难以承接北京外溢的许多资源。

这几方面因素决定了，尽管北京很强，但环京依旧很难。北京不够集中的地方，也略费劲……

BUFF3人口

房地产走势，短期看政策，中期看土地，环京正在鹤岗化长期看人口。

在需求端，中国的人口增长已经进入拐点，且城市正在迈入老龄化。

北京作为超一线城市，人口流入完全可以弥补属地出生率下降的问题，但是人口流到各个片区却并不平均。

以下是除了城六区，北京其他10个区过去几年的常住人口增长情况。

可以明显看出，除了通州有政策搬迁因素外，靠近产业、轨道交通更具优势的一南一北，昌平、大兴常住人口增长最高，顺义紧随其后。

这说明净流入人口越多，该片区对外地人的吸引力越大，而人多又会倒逼配套完善、政策扶持，服务升级，住房供应增加，最后选择在这里定居的人也会多起来，反之亦然。

No.3房价“鹤岗化”地区的未来

在北京，有多达600万人每天的通勤在一小时以上，部分人甚至忍受着单程1.5小时的超长通勤。

为什么这么多人选择这种“自虐”的生活方式？

为了生活。

还记得开篇提到的下花园区吗？新闻爆出后还真有网友为房价狠狠心动。

这一届买房人真的越来越务实了。

随着产业的变迁，灵活就业群体的扩大，无需天天打卡的新一代打工人更倾向于逆城市化搬迁，以寻求性价比更高的住处。

就像鹤岗，在爆火吸引一些网红主播到来之后，鹤岗曾顺势推出了数字经济、电商的相关扶持政策。

我们当下的想象太过刻舟求剑，也许未来，去“鹤岗化”片区买房只是一种选择，并没有那么可怕。