青岛取消双限一周年：楼市进入至暗时刻如何还能保级？

买一套好房子

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正文3063字，预计阅读时间：可能6分钟

文/观察员老王

2023年的9月11日，青岛正式取消了限购和限售政策，让房地产进入了“自由市场”的周期。

一年多以后，青岛楼市依然在“长夜”中，看不到任何光明。

从2018年就开始滞涨的二手房，2024年迎来了无差别的急跌，垄断中介的极速扩张背后是卖房人的悲歌；

新房市场，开发商降价逃命却拉不起成交量，金九市场疲软不堪；

土地市场，哪怕是地铁、商业、学校配套都相对成熟的主城地块，哪怕是隔壁中海卖成区域销冠的热点区域，依然需要政府平台公司出来接盘，没有新的头部房企来青岛开疆拓土，反而很多深耕青岛多年的房企，在悄无声息地撤离。

谁该为当下的市场负责并不重要，重要的是这比青岛双雄保级还凶险的形势之下：

青岛要想在二线城市的竞争中不“降级”，究竟应该怎么办？

蚂蟥在，“病”难愈

前几天，一位朋友帮着家里长辈进行资产配置。因为老人上了年纪，所以要买一套电梯房。

新房看好了，手里有资金，不卖房其实也能买。

但是朋友坚持先帮老人把二手房卖了，再买新房。

不卖房就买房，两位六七十岁的老人，一睁眼，老房子在跌，新房也在跌，这日子怎么过？

相比购买力，楼市最缺的其实是信心。

相比各大网站上那些靠“房产降价”博取流量的“专家”，对于青岛房价急跌贡献最大的就是已经形成“垄断”之势的中介平台——贝壳。

贝壳最大的优势是什么？

房源信息。

在青岛，我们很难再找出一个平台，二手房的信息量能与贝壳匹敌。所以不论是卖房还是买房，上贝壳几乎是大家共同选择。很多小中介无奈加贝，就是因为这些信息。

在买房市场中，贝壳的经纪人想要实现利益的最大化，就要做到两点：

第一，单套的收益要高；

第二，成交的周期要短；

所以，房东现在支付1.2%的中介费是不够的，还要在支付1%的好赞费。

你以为你掏了四五万元就算了？房价还必须降到最低，因为这样才能有买家。这时候，房产中介为了尽快成交，就开始利用信息不对称来PUA你了。你看看你们小区最新成交是320万，这个成交价不假，但实际上是后排低楼层光照差、装修差的垃圾房源，在新房阶段它和业主在售的房源就差了三四十万，但是中介们为了自己的利益不会做这个价值区分，只会在PUA房东之后，拿着这个性价比做卖点。

在这样的信息不对称和资源不对称的环境下，卖房人要想急售，就只能割肉。

但是，贝壳收取了大笔佣金，房产经纪人日子并没有好过太多。

首先先吸门店店东的血，将抽佣比例抬高，以广州为例，在广州市南沙区，海鲜壳找房广州站旗下多名当地店东反映，自今年6月起，贝壳平台在新房交易佣金中，对这些南沙店东抽取的比例再提高2%至23%，比广州其他区域总体高出5%。

其次，从半年报的数据来看，贝壳的外部分佣从去年同期的114亿元跌到了89亿元，降幅22.1%；内部佣金及薪酬从94亿元跌至81亿元，降幅13.8%。

2022年，贝壳二手房业务分佣及薪酬占净收入比例约60%；2023年下降至52.8%。2022年，贝壳新房业务分佣及薪酬占净收入比例为76.4%，2023年下降为73.4%。

市场下行，收入锐减，所以很多优秀的房产经纪人不堪忍受盘剥，都离开了这个行业。

减轻二手房房东的售卖壁垒和经济负担，让更多优秀的房产经纪人能够凭借良心赚到钱，让二手房市场有一个正确的价值体系，嗜血的贝壳是不可能实现这一目标的。

所以，政府如果想振兴楼市，必须建立一个公益性的二手房交易平台。

二手房房东可以自由挂房子，根据户型、楼座、装修等要素合理定价，二手房中介可以在这个平台上阐述自己的履历，描述自己的服务优势和服务范围，买房人可以上平台找房子。

现在一些城市推行这一类平台预冷，是因为这些平台只挂房子，没有引入第三方服务人员，视频拍摄、二手房代理交易的服务模块也要有，让从业人员不需要接受贝壳的盘剥，也能通过平台赚到钱，让更多的良币留在这个行业里。

没有上市企业赚取巨额差价，卖房人、买房人、中介都得利，这是振兴楼市必然要走的路。

激进一点说，贝壳一“鲸”落，房地产才能“万物生”。

任性为，势难起

中秋节过后，青岛的新房又又又又降价了。

中铁建梧桐苑之后，保利和颂；保利·和颂之后，诺德逸安居；诺德易安居之后，青铁·芳华地。

为什么呢？

实在是害怕啊。据老王的不完全统计，仅仅老四方一线，在售高层就有九个之多，特别是水清沟这俩货，要啥没啥，未来降价也是不可避免。

所以，保利们不纠结了。

与此我们也要注意到，没降价的楼盘，反而卖得更好。

比方说悦澜山，最后小高层1号楼，开盘12个小时不到，房源去化就在80%左右。

青岛人真不买房子？青岛的房子真没人要？

关键，你得了解市场，了解市场的需求。现在不论老年人，中年改善族，还是年轻人，都不愿意住一梯两户、带连廊、等梯等到崩溃的大高层，这是大势所趋啊！

而且，看二手房市场，从西海岸到市北，再到东李，到城阳，青岛缺大高层吗？

但是，这种与二手房无异的淘汰高层社区，却一个一个又一个的供应出来，特别是一些奉行痕迹工作法的平台公司，你让我拿地我拿地，你让我盖房我盖房。

盖好的房子能不能卖出去？关我什么事！

这种思维之下，这种产品规划之下，青岛楼市能好才怪！

还有这个配套，地铁八号线南段，青岛取消双限一周年：楼市进入至暗时刻如何还能保级？已经好久好久没有消息了……青岛主城要盘活低效区，要把欢乐滨海城、闫家山这些棋走活，地铁M5号线、M8号线南段是咬着牙推进的工程。

还有高新区的奥体板块，演唱会一个接一个，但是配套的商业mall什么时候能起？

是不是一定要等周边小区都入住了，才能提上日程？

问题是，你连个买菜、吃饭、看电影的地方都没有，居民怎么住？

这种鸡与蛋，蛋与鸡的问题真就找不到解决方案？

现在奥体有那么多演唱会，会展中心那么多展会，不远处有科技馆、明月山海间、方特，有奥特莱斯，有进出青岛极为方便的红岛高铁站，真就没有商机吗？

如果，我们在奥体板块复制一个长春的这有山，让商业mall自成网红景点；如果，建一个洗浴旗舰店，像常州恐龙园那样，让游客玩累了有地方充电；如果依托奥体，像成都的凤凰山一样打造一个有14亿票房的奥体公园……

整个北城区不论是产业还是房产价值，是不是也能再上一个台阶？

青岛的自然资源确实得天独厚，但这不意味着我们可以一直吃老本，躺在天赋上睡大觉，想干嘛就干嘛。

端架子，难破局

最近一段时间，一直关注济南的楼市。不管我们看得起看不起济南，现在济南楼市都比青岛好很多。

起码，大开发商还愿意在济南拿地，开发新项目，未来三年青岛还有多少头部房企的项目，是个让行业内十分焦虑的问题。

头部房企在收缩战线，本土房企同样举步维艰。哪怕是销售榜上排前几位的那几家，明年房地产开发也会大幅收缩。

今年的土拍已经很惨淡了，明年可能更惨。很多人可能说房地产倒了才好，但是地产不好，财政没钱了，老百姓的日子真会好吗？

所以，青岛房地产的局，还是要破的。

现在青岛市面上这些开发商，真的指望不上了。你在家里给他们开个会，他们城市公司明年都要撤了，有啥用？

拿出好一点的土地，拿出好一点的条件，走出去。抛去地方平台，TOP20的房企，一家一家去跑啊，这是一。

第二，像一些来自三四线城市的标杆房企，淄博的新东升，河南的金沙，真就不能去谈谈看？哪怕是政府平台拿了地，让人家来代建呢？也得让青岛有好房子、好服务的爆点啊。

坐在家里等开发商上门的日子，真的已经结束了，只是有些人还在自以为是的等风来。

如果不自己上进，等2020年这波开发红利吃完，未来的青岛楼市必然更加没落。

希望青岛海牛、青岛西海岸今年能够保级成功，也希望青岛房地产能在这么艰难的年份里，通过自己的努力保级成功，凭借实力而非天赋，成为二线城市的领跑者。

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