最近，楼市出现一个极特殊信号

取消“限墅令”的效果，开始显现。

近期，上海青浦区出让了三宗低密地块，容积率0.8-1.0。这是去年“限墅令”解除以来，一线城市首次出让容积率1.0以下的住宅地块。

尽管此前已有多地放松出让低密地块，但寸土寸金的一线城市首度突破“限墅令”，所释放出来的信号非同寻常。

容积率的限定，对于产品形态有着决定性作用。供地容积率调整，意味着接下来住宅产品供应结构也会随之变化。结合去年以来的政策走向，以及陆续出让的低密地块来看，一波低密产品供应潮，已经蓄势待发。

政策风向逆转

引导住宅走向低密化

去年以来，各地供地出现明显的低密化倾向，容积率2.0以下的地块越来越多。

1、“限墅令”解除，别墅供地及建设的口子打开

对别墅的限制，主要目的是提高土地利用率，加大住房供应量，满足广大民众的居住需求。

相关的政策，最早可以追溯到1994年的“限墅令”。自此别墅供地及审批不断收紧。尤其是2016年，国土资源局发布了《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》，明确提出暂停别墅审批：

“各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。”

“限墅令”升级为“禁墅令”，别墅进入最严限制时代。

这一高压状态一直延续到了2023年。

5月份，住建部发布了《关于废止和宣布失效部分行政规范性文件的公告》，宣布废除103件行政规范性文件，其中就包括2019年的这则“禁墅令”。

换言之，别墅项目可以正常审批了。

另一则重要政策，是9月份自然资源部的发文，建议取消远郊城区新供宅地容积率不低于1.0的限制。

2、建筑主体限高，高差悬殊的高低配行不通了

过去，受限于容积率，房企常常高低配的形式（如超高层 洋房/别墅的组合）将货值做满。不过，随着各地政策收紧，这一模式也逐渐受到限制。

比如天津在2019年就出台了新规，要求比邻布置的居住建筑高度差不宜大于20m。

而最近两年，在改善需求的导向下，各地对于建筑主体的高度限制也日益趋严。

比如摩天大楼林立的深圳，今年就发布新规，对住宅和宿舍实行150米限高。

江苏省也在7月发布一则征求意见稿，明确提出，除了江景房、湖景房及城市规划特殊区域外，新建改善型住宅容积率在0.8-1.8之间，原则上不高于60米，而且要求层高＞3.1米。根据这些指标，未来住宅最多只能建到19层左右。

比如容积率2.0的地块，过去可能通过“高低配”能做30多层高层 7层洋房的组合；而限高80米后，这一模式就行不通了。

很明显，过去高差悬殊、比例失衡的布局模式，已经不合时宜了，政策正在全力引导住宅走向低密化、均衡化的布局模式。

各地低密地块供应增加

郊区供地量也明显上升

在政策的引导下，各地今年的供地计划都出现明显变化。

一方面，供地容积率整体降低。

去年以来，各地供地计划中，容积率2以下的地块明显增加，包括杭州、苏州、合肥、义乌、泰安、南宁等地，都推出了多宗容积率在1.0出头的地块。

我们知道，“限墅令”松绑，主要是针对郊区，主城区的容积率限制依然比较严格。不过，可以看到，主城区供地的容积率整体也在走低，有些更是贴着“容积率1.0”这条分界线“低空飞过”。

比如苏州，据统计，2024年开年以来，苏州共出让了13宗地块，其中有6宗容积率低于1.05。而待出让的4宗地块容积率均低于1.3，其中，有两宗容积率仅为1.02。

又如合肥，今年前八个月出让的25宗宅地中，容积率低于1.2共有5宗。其中，新站高新区两宗地容积率最低，分别为1.1和1.0。距离上一次合肥出让容积率1.0地块，已经有九年之久。

克而瑞监测的数据也显示，自2022年以来，低容积率宅地的供应量持续上升。今年以来供应的宅地，优质低密地块供应占比明显增加。例如8月新增供应经营性用地平均容积率仅为1.94，较上月下降0.12。

另一方面，郊区供地增加，但容积率普遍不低于0.7

这几年，房企为了寻求更高安全垫，在拿地上趋于“集中化”，即向核心城市的核心地段集中。

郊区地块，如果资质不够优秀，很难不流拍。

“限墅令”放松，对郊区的利好最为直接。各地也抓住这个政策窗口，精准上架郊区优质地块。

比如南京今年七月投放的28宗宅地，就有15宗来自远郊，并在9月之前全部成交。八月份又有新的地块亮相，其中城东麒麟、方山、江宁滨江等远郊区域共有8幅宅地被摆上货架。在此之前，江宁滨江三年没有土地出让，方山南上一次出让宅地也已是两年前。

虽然容积率整体走低，也出现了一些接近或小于1.0的地块，但整体上看不到容积率低于0.7的地块。

为什么呢？

我们知道，容积率对于住宅的形态有着决定性影响。一般来说，独栋别墅的容积率在0.2-0.5之间，联排通常在0.4-0.7之间，叠拼0.8-1.2，洋房则要到1.5-2.0。

降低容积率，是为了丰富住宅产品供应结构，更好的满足多元化需求。过去，住宅的政策偏向于满足刚需、改善需求，对于高端改善需求的关注度较低。而当前，随着供需关系逆转，以及市场对于居住改善的追求，政策也做了调整，强调满足“多样化需求”。

从住宅形态上来讲，就是要限制超高层住宅，鼓励小高层、多层等居住舒适度更高的产品。与此限制容积率过低，避免出现大规模的独栋别墅或者联排别墅。

比如有些地块在土地出让时，会明确限定建筑层数。例如南京出让的一宗容积率1.01地块，就明确要求“每栋楼不得少于3户”，也就是说，建不了独栋或联排别墅。

当然，这是对于高能级区域而言。对于县城，住建部等15个部门在2021年便联合发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，要求新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%，住宅最高不超过18层。点击了解，AI内容生产百宝箱

产品升级迭代

叠墅的竞争力在强化

从发达国家的经验来看，高端改善住宅的发展趋势，都是别墅郊区化，大平层中心化。

此前，由于用地等方面限制，城市的别墅主要分布区域也是以外环为主。通过前面的分析，可以预见，随着供地结构的调整，别墅供应将会呈现以下变化：

①别墅将回归城市中心地段；

②别墅整体供应量增加，尤其是类别墅（叠墅、洋房等）

有望明显放量。

具体到产品层面，结合这两年的情况来看，预计也会出现一些新的变化。

1、叠墅回归中心区，并可能重回大户型

我们知道，2020年开始，小面积段的别墅曾一度流行，其中最有代表性的当属“90别墅”，也就是面积段约在90平-110平的叠墅或者联排别墅。

通过压缩面积段，将房子总价打下来，最近，楼市出现一个极特殊信号让一部分预算有限的购房者，能够用高层的价格圆一个别墅梦。

然而，短暂的流行过后，这类产品如今在新房市场几乎销声匿迹了。

别墅和大平层，原本都是主打高净值客群的。这类群体对价格的敏感度低，购买力受周期影响小，是近几年房企争夺对象。

于是，我们看到，住宅产品呈现出明显的“大室所趋”态势，户型面积段整体上移，大户型改善产品乃至大平层豪宅产品持续升高，而且出现“越大越好卖”的现象。

广州的瑞鹏一号、上海顺昌玖里等豪宅项目，销售额及最高房源单价都打破了历史记录，市场热度更是令人瞠目结舌。有人甚至用“疯狂”来形容当前豪宅市场。

重回中心区的别墅产品，有了地段的加持，价值会进一步拔高。结合这两年住宅市场的消费趋势来看，别墅产品极大可能重回大面积段，与大平层竞夺豪宅市场。

2、四代住宅设计理念加持，叠墅的墅感更强

这两年各地密集调整计容规则，鼓励打造立体庭院、共享空中平台。立体绿化空间可享受不计容积率、建筑面积，不纳入配套指标计算等多项支持政策，催生了一大波产品创新。

这项规则的调整，对于提升叠墅居住体验感也将产生正面影响。

①更高的实用面积，更好的居住体验

通过对于“庭院”的打造，不断提升居住墅感。比如一些项目打造双阳台 双露台的高配置，结合错落退台的设计，实现更高的实用面积，以及更好的居住体验。

②产品扬长避短，提升居住体验感

别墅和大平层常常被放在一起比较，两者各有长短。抛开地段不谈，别墅胜在有天有地，而大平层则胜在更好的采光及视野。

而从近年来的趋势来看，别墅与大平层的边界逐步模糊化，尤其是四代住宅的理念出来后，大平层也能拥有空中庭院，这无形中削弱了叠墅的竞争力。

叠墅也在吸收大平层的优点，同时强化别墅产品独有的优势。

例如，采用大面宽设计，三面采光等赋予室内更好的采光通风效果。

再如，加强私密性，每户都设计地上的独立入户门厅，下叠拥有专享入户电梯，上叠及中叠也各自拥有一部独立电梯，真正做到了独门独院、私梯入户，等等。

③精装交付，提高产品附加值

精装交付的风，也刮到了别墅市场。据克而瑞统计，2023年叠墅精装交付的占比已经提高到了71.4%。

随着产品供应的放量，房企也需要为产品寻找更多差异化竞争优势。而精装修便是提升产品品质，塑造产品差异化优势的一个办法。

一些房企提供不同风格的装修套餐，购房者可以根据自己的偏好进行选择，形成“量身定制”服务，以此提升项目的附加值。

不过，话说回来，很多房企其实并没有打造别墅项目的经验。面对行业风向的调转，这些房企未来想要在别墅市场分到一杯羹，恐怕还有一段路要走。